原因

　　規(guī)劃誘人 供應稀缺

　　6月12日，耗時已久的“琶洲-員村地區(qū)城市深化及控制性詳細規(guī)劃”終于塵埃落定。根據規(guī)劃，琶洲-員村地區(qū)將建設八大城市公園，規(guī)劃綠地覆蓋率達45.1%，人均公共綠地達11.8平方米，綠化面積非常大。而居住區(qū)級公共配套也非常齊全，包括7所中學、2所九年一貫制學校、12所小學和4所綜合醫(yī)院等。交通設施方面，為緩解交通將新增3條過江隧道，除此之外，還有5條軌道交通線路從該區(qū)經過，同時還將增設6條地鐵循環(huán)接駁巴士。

　　規(guī)劃中未來的員村環(huán)境如此宜居，但居住功能卻弱化了。琶洲-員村地區(qū)規(guī)劃的三大核心功能為：會展、金融服務和文化創(chuàng)意，居住功能并不在列。

　　經緯地產研究中心研究員溫迪表示，未來該區(qū)新推的一手住宅必定備受關注，售價也將水漲船高，再加上區(qū)域內住宅供應的稀缺性，估計售價會逐步向珠江新城樓盤靠攏，成為廣州的價格標桿地區(qū)。但由于該區(qū)住宅用地并非主導，未來一手住宅供貨量并不多，因此該地區(qū)的房地產市場將是以二手房為主導。

　　二手市場

　　看樓客增多兩三成

　　新規(guī)劃出臺，二手市場有何反應？記者日前在員村二橫路一帶的中介店走訪發(fā)現(xiàn)，經過兩個月的宏觀調控，板塊內的樓價沒有多少下降，即使是樓齡在十年以上的房改房樓梯樓也有部分均價接近萬元，貼在街招上的“筍盤”并不是很多。

　　某中介店經紀張先生向記者表示，在“琶洲-員村規(guī)劃”出臺前，因為區(qū)內的租賃市場非常旺盛，員村板塊業(yè)主的心理價位都一直比較穩(wěn)。

　　“近10天來看樓客多了兩三成，但是成交量還沒有明顯增加。”中原地產天河區(qū)高級營業(yè)經理朱瑞軍向記者透露，受到銀行信貸收緊等因素的影響，員村板塊成交量近兩月大減五成，但員村詳規(guī)出臺后并沒有對市場有立竿見影的影響。由于員村本已是一個成熟的區(qū)域，所以目前九成的看樓客都是之前被壓抑的剛性需求買家。

　　看樓客增多，價格也依舊堅挺，這兩個月的放盤價也只是微降5%，不少業(yè)主的降價幅度更只在一兩萬元左右。朱瑞軍表示，員村二手物業(yè)的覆蓋區(qū)域不大，目前板塊內放盤的物業(yè)中樓梯樓其實并不占多數(shù)，不過由于價格實惠卻更受追捧。

　　專家分析

　　起步低難超珠江新城

　　來自CRIC中國房地產決策咨詢系統(tǒng)的分析報告顯示，2009年天河區(qū)商品住宅的成交均價為16396元/平方米，員村板塊同期成交均價為12000元／平方米，價差幅度為4396元/平方米，即便是與相對臨近板塊(如天河公園板塊)相比，員村商品房價格仍有上升空間。易居華南區(qū)副總經理梁永光表示，“員村板塊的‘價格洼地’優(yōu)勢明顯；同時，員村板塊作為珠江新城的延伸區(qū)，區(qū)域價值將進一步得到提升，為員村板塊房地產市場發(fā)展加速。”