在樓市廣告中，我們經(jīng)常會看到這樣的詞匯：大產(chǎn)權(quán)、商住兩用、不限購、LOFT格局、買一平得兩平……極具誘惑力的廣告語，其實已經(jīng)暗示了這些房屋不同的產(chǎn)權(quán)屬性。
70年、50年、40年、小產(chǎn)權(quán)，如今又出了個“共有產(chǎn)權(quán)”。《土地管理法》規(guī)定了各類土地使用年限：住宅用地是70年，商業(yè)用地40年，工業(yè)用地是50年，商住用地也是50年。
買房的時候可以通過開發(fā)商的《國有土地使用權(quán)證書》來查驗所購房產(chǎn)的土地使用年限，同時，買房時與開發(fā)商簽訂的買賣合同中也有相應(yīng)的標識。產(chǎn)權(quán)的不同，也決定了我們買房時的關(guān)注點要有所不同。
70年產(chǎn)權(quán)
在我國法律規(guī)定中，“土地使用權(quán)”與“房屋產(chǎn)權(quán)”是兩個不同的概念，居住用地的土地使用權(quán)出讓最高年限是70年，70年土地使用期滿后，土地收歸國有，地上建筑物仍然屬于業(yè)主，如果再次申請土地使用權(quán)，就要根據(jù)當時的地價水平，補繳土地出讓金。
樓市廣告中常用“大產(chǎn)權(quán)”來表示70年產(chǎn)權(quán)。不過，70年產(chǎn)權(quán)并不是從房屋產(chǎn)權(quán)證到自己手里那天算起，而是從開發(fā)商拿到土地使用權(quán)之日算起，通常房子到購房人手里只剩下60多年。
在購買二手房時，我們要格外留意房屋產(chǎn)權(quán)還剩下多少年，這不僅關(guān)乎你對房屋所在土地的使用年限還剩多少年，還關(guān)乎你能從銀行貸到多少款以及必須在多少年之內(nèi)還清貸款。那些二手的老房子，往往還款年限短、月供高，會給你帶來過重的還款壓力。
需要特別注意的是，很多樓市廣告中提到的“大產(chǎn)權(quán)”可不一定就指的是70年，50年、40年產(chǎn)權(quán)的房屋同樣都能叫“大產(chǎn)權(quán)”。
50年產(chǎn)權(quán)
除了70年產(chǎn)權(quán)房，住宅市場上最常見的就是50年產(chǎn)權(quán)房，這也是很多開發(fā)商可以大做文章的一類房屋。50年產(chǎn)權(quán)的可以是工業(yè)用地，文化、教育用地，也可以是綜合或其他用地。這種類型的土地可以用來建住宅，也可以做辦公之用，不在限購的范圍內(nèi)。
這種可自住可辦公的房子層高通常都比普通住宅高，4米上下比較常見，甚至能設(shè)計成上下兩層的LOFT格局。樓市廣告中那些不限購、LOFT格局、商住兩用等詞匯就是用來形容這類房子的。
對于那些被房產(chǎn)調(diào)控政策限制住，卻又特別想實現(xiàn)居住愿望的人來說，商住兩用房的出現(xiàn)是一大福音。
而且，與70年大產(chǎn)權(quán)住宅相比，商住兩用房通常總價會比周邊低不少。雖然面積不大，但基本都能設(shè)計成兩層，達到“買一平得兩平”的效果。
在2013年，限購政策在全國推廣開來，打擦邊球的商住兩用房大行其道，受到市場熱捧。但是，商住兩用房并沒有看上去那么美。如果用于自住，還要考慮到一些不利因素：
首先，商住兩用房雖然總價低，但首付需要達到五成甚至六成，這對資金實力不雄厚的購房者來說是一大挑戰(zhàn);商住兩用房無論是初次購買還是未來轉(zhuǎn)讓，其所交契稅都比普通住宅要高;日常生活中的費用也不確定，多數(shù)商住兩用房都是商水商電、沒有燃氣，所以日常生活的費用開支會比較大。
其次，買商住兩用房貸款也有限制。購買此類房屋大多不能申請公積金貸款，但也有少數(shù)項目在開發(fā)商的努力下能夠辦到;而且，50年的產(chǎn)權(quán)到購房人手里也就剩下40多年，這類住宅如果采用銀行貸款的方式，只能得到五成或六成按揭。
最后，對于希望買到學區(qū)功能房子的人來說，就算商住房周邊有學校，也不一定能上，例如北京市西城區(qū)就規(guī)定，商用和商住兩用住房不能作為小學入學證明。目前來看，這種規(guī)定在全國范圍內(nèi)還不算普遍，但教育政策變化沒有規(guī)律可循，如果有孩子上學的需求，還是考慮純住宅比較穩(wěn)妥。
商住兩用房有為“招商”而建的，也有為“居住”而建的，買房時要仔細詢問，細心觀察，買到符合自己需求的房子。例如，如果一個商住兩用房是民水民電、有住宅樣板間、有規(guī)范的戶型設(shè)計模擬圖、配套和管理更側(cè)重于服務(wù)住宅居民、有解決住戶孩子上學問題的可行方案、對商戶管理有嚴格規(guī)定，那么這樣的房子基本就是側(cè)重于“居住”而建的。
40年產(chǎn)權(quán)
在住宅市場上，40年產(chǎn)權(quán)的房子并不多，它多用于開展商業(yè)、旅游、娛樂活動等，如用于建造商店、糧店、飲食店、公園、游樂場、影劇院和俱樂部等。
40年產(chǎn)權(quán)不是小產(chǎn)權(quán)房，也不是違章建筑，可以正常購買，一些開發(fā)商也會用大產(chǎn)權(quán)的字樣來吸引購房者。不過，40年產(chǎn)權(quán)房和50年產(chǎn)權(quán)房存在同樣的弊端，通常它的“招商”目的性更強，買房為自住者要慎重。
小產(chǎn)權(quán)
“小產(chǎn)權(quán)房”不是法律概念，是生活中一種約定俗成的稱呼。該類房沒有國家發(fā)放的土地使用證和預(yù)售許可證，購房合同在國土房管局不會給予備案。所謂的產(chǎn)權(quán)證也不是真正合法有效的產(chǎn)權(quán)證。
價格比周邊便宜一半甚至更多的小產(chǎn)權(quán)房一度成為眾多購房者心中的理想房源，但是，小產(chǎn)權(quán)房買賣不合法，不受法律保護，一旦賣家不承認這筆交易，買家就啞巴吃黃連，有理說不清了。更何況，近兩年政府對小產(chǎn)權(quán)房打擊力度大，大家千萬不要冒著巨大風險圖一時便宜而購買，否則就得不償失了。
共有產(chǎn)權(quán)共有產(chǎn)權(quán)房是最近比較熱的話題，目前已在北京、上海、深圳、成都、黃石、淮安等6個城市試點。
“共有產(chǎn)權(quán)房”指的是，中低收入、住房困難家庭購房時，可按個人與政府的出資比例，共同擁有房屋產(chǎn)權(quán)。房屋產(chǎn)權(quán)可由政府和市民平分，市民可向政府“贖回”產(chǎn)權(quán)。目前，共有產(chǎn)權(quán)主要是保障性商品房正在嘗試的產(chǎn)權(quán)性質(zhì)。
剛剛進入試點的共有產(chǎn)權(quán)房還存在很多疑問，比如共有產(chǎn)權(quán)房日后出租出售自己能不能說的算、共有產(chǎn)權(quán)房如何定價等等。
不過，比商品房價格低的共有產(chǎn)權(quán)房還是給很多資金不足的剛需們帶來了希望。
