18日，《北京市物業(yè)管理辦法(草案）》在市政府法制辦網站上征求民意。多年以來，物業(yè)、業(yè)委會、業(yè)主大會、業(yè)主這些因新型居住形式而產生的名詞成為媒體上的“高發(fā)關鍵詞”。圍繞這幾個關鍵詞而產生的種種新問題不僅關乎每一名普通市民的日常生活，同時也成為政府主管部門研究的新課題。
草案的制定，使許多糾集繁復的問題得以明確，在法律層面規(guī)范、平衡了各方的利益，使市民在維權中有法可依，讓管理部門有了具體的依據(jù)和抓手，使普通市民的日常生活變得更為和諧和規(guī)范。
具備條件的業(yè)主大會可以試行法人登記，經依法登記取得法人資格的，可以按照相關規(guī)定開展與物業(yè)管理有關的活動。昨天(18日)，《北京市物業(yè)管理辦法 (草案）》在市政府法制辦網站上征求民意。草案還規(guī)定，業(yè)主大會依法選聘新的物業(yè)服務企業(yè)后，原物業(yè)服務企業(yè)不按規(guī)定交接的，由區(qū)、縣房屋行政主管部門責令限期交接，記入物業(yè)管理信用信息系統(tǒng)，并可處三萬元罰款。
市法制辦相關負責人表示，《北京市物業(yè)管理辦法（草案）》是根據(jù)《中華人民共和國物權法》和《物業(yè)管理條例》，結合本市實際而制定的。草案中規(guī)定，一個物業(yè)管理區(qū)域成立一個業(yè)主大會。具備條件的業(yè)主大會可以試行法人登記，經依法登記取得法人資格的，可以按照相關規(guī)定開展與物業(yè)管理有關的活動。
籌備及召開首次業(yè)主大會會議所需費用由建設單位承擔。業(yè)主大會會議（含首次業(yè)主大會會議）應當有物業(yè)管理區(qū)域內專有部分占建筑物總面積過半數(shù)且占總人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主參加。業(yè)主大會會議表決采用記名方式。
同時，業(yè)主大會定期會議應當每年至少召開一次，經占總人數(shù)20%以上的業(yè)主提議，或者發(fā)生物業(yè)服務企業(yè)停止服務以及其他重大緊急物業(yè)管理事件需由業(yè)主共同決定的，業(yè)主委員會應當及時組織召開業(yè)主大會臨時會議。業(yè)主委員會會議應當有過半數(shù)委員出席，作出決定必須經全體委員過半數(shù)同意。
市住建委物業(yè)管理處處長于良表示，《北京市物業(yè)管理辦法（草案）》首次以政府規(guī)章的形式對業(yè)主大會和業(yè)主委員會運作程序、物業(yè)服務內涵等內容進行了規(guī)定。此前這些內容只是通過部門內的一些規(guī)范性文件進行規(guī)范。在沒有制定草案之前，本市的物業(yè)管理相關規(guī)定，都是參照國務院頒發(fā)的《物業(yè)管理條例》施行。
亮點
規(guī)范服務：
新物業(yè)服務合同生效前建設單位負責前期服務
與《物業(yè)管理條例》相比，辦法草案明確了業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)服務企業(yè)且新的物業(yè)服務合同生效之前，建設單位應當負責前期物業(yè)服務。
草案規(guī)定，前期物業(yè)服務標準不得低于本市的最低服務標準。低于本市最低服務標準的，由市或區(qū)、縣房屋行政主管部門責令其限期改正，并可處以三萬元以下罰款。同時，在物業(yè)承接驗收方面，業(yè)主、業(yè)主大會選聘新的物業(yè)服務企業(yè)且新的物業(yè)服務合同生效的，建設單位應當與業(yè)主大會進行物業(yè)共用部分的查驗交接和物業(yè)服務交接，包括業(yè)主名冊等物業(yè)管理必需的各類資料。未移交有關資料，由市或區(qū)、縣房屋行政主管部門責令其限期改正，并可處十萬元以下罰款。
物業(yè)服務企業(yè)不得在合同終止前停止服務
草案規(guī)定，物業(yè)服務企業(yè)提供的服務不得低于本市規(guī)定的服務標準和技術規(guī)范。同時，業(yè)主共同決定不接受物業(yè)服務企業(yè)事實服務的，物業(yè)服務企業(yè)不得強行提供物業(yè)服務。物業(yè)服務企業(yè)決定不再提供事實服務的，應當提前三個月告知業(yè)主。
業(yè)主決定續(xù)聘原物業(yè)服務企業(yè)的，應當與原物業(yè)服務企業(yè)協(xié)商簽訂物業(yè)服務合同；決定解聘的，應當履行必要的通知義務，合同未約定通知期限的，應當于合同期限屆滿前三個月告知原物業(yè)服務企業(yè)并在物業(yè)管理區(qū)域內公告。物業(yè)服務合同終止前，物業(yè)服務企業(yè)不得停止服務。
車位管理：
物業(yè)管理區(qū)域內車位 不得售給外區(qū)域業(yè)主
草案規(guī)定，物業(yè)管理區(qū)域內規(guī)劃用于停放汽車的車庫、車位，不得出售給本物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主以外的其他人。
建設單位出租物業(yè)管理區(qū)域內規(guī)劃用于停放汽車的車庫、車位的，應當首先出租給本物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主、物業(yè)使用人。在滿足本區(qū)域業(yè)主、物業(yè)使用人需要后，建設單位可以將車庫、車位出租給本區(qū)域業(yè)主、物業(yè)使用人以外的其他人，租期不得超過六個月。
發(fā)生下列危及房屋使用安全的緊急情況，需要立即對住宅共用部分進行維修、更新、改造的，應當按照有關規(guī)定使用住宅專項維修資金：屋面防水損壞造成滲漏的；電梯故障危及人身安全的；高層住宅水泵損壞導致供水中斷的；樓體單側外立面五分之一以上有脫落危險的；消防系統(tǒng)出現(xiàn)功能障礙，消防管理部門要求對消防設施設備維修、更新、改造的。
物業(yè)交接：
原物業(yè)合同終止之后 新物業(yè)不得強行接管
草案還規(guī)定，業(yè)主大會依法選聘新的物業(yè)服務企業(yè)后，原物業(yè)服務企業(yè)不按規(guī)定交接的，由區(qū)、縣房屋行政主管部門責令限期交接，記入物業(yè)管理信用信息系統(tǒng)，并可處三萬元罰款；改正期間，物業(yè)服務企業(yè)不得參加物業(yè)服務招投標活動，并不得承接新的物業(yè)服務項目；造成損失的，依法承擔賠償責任。
原物業(yè)服務企業(yè)未撤出物業(yè)管理區(qū)域前，新物業(yè)服務企業(yè)強行接管的，由區(qū)、縣房屋行政主管部門責令限期改正，記入物業(yè)管理信用信息系統(tǒng)，并可處三萬元罰款；改正期間，物業(yè)服務企業(yè)不得參加物業(yè)服務招投標活動，并不得承接新的物業(yè)服務項目。
原物業(yè)不按規(guī)定交接 依法可處三萬元罰款
草案規(guī)定，物業(yè)服務合同終止后，物業(yè)服務企業(yè)應當在15日內與業(yè)主委員會完成交接；未成立業(yè)主大會的，與業(yè)主共同委托的代理人交接。物業(yè)服務合同終止后，原物業(yè)服務企業(yè)不得以業(yè)主欠交物業(yè)服務費、對業(yè)主大會決定有異議等事由拒絕辦理交接；原物業(yè)服務企業(yè)拒不撤出物業(yè)管理區(qū)域的，新的物業(yè)服務企業(yè)和業(yè)主應當與原物業(yè)服務企業(yè)協(xié)商解決，協(xié)商不成的，應當依法提起訴訟或者申請仲裁，不得強行接管。
業(yè)主權益：
業(yè)委會作出侵害決定 業(yè)主可請求法院撤銷
草案還規(guī)定，業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定違反法律、法規(guī)的，物業(yè)所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應當責令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業(yè)主。
業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定侵害業(yè)主合法權益的，受侵害的業(yè)主可以請求人民法院予以撤銷。
選聘解聘物業(yè)企業(yè) 應由業(yè)主共同規(guī)定
草案單列一章規(guī)范了業(yè)主大會和業(yè)主委員會運作程序，這也是業(yè)主的權利以及義務首次以本市政府規(guī)章的形式加以確定。
草案還規(guī)定，選聘、解聘物業(yè)服務企業(yè)等事項應由業(yè)主共同規(guī)定。其中，籌集和使用專項維修資金；改建、重建建筑物及附屬設施,應當經專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總人數(shù)三分之二以上的業(yè)主同意決定；同時，業(yè)主可以以幢、單元、樓層為單位，共同決定本單位范圍內的物業(yè)管理事項。
觀點：
市住建委物業(yè)管理處處長于良：
草案制定經過了深入調研
市住建委物業(yè)管理處處長于良表示，此次草案中的很多規(guī)定和內容，都是立法起草小組到小區(qū)進行了深入調研，先后召開了6次座談會，分別聽取了小區(qū)業(yè)主代表、業(yè)委會主任、人大代表、物業(yè)服務企業(yè)的意見而制定的。于良表示，市住建委也希望能夠通過公開征求意見，來聽取更多的聲音，以推動辦法更好、更有效地為大家服務。
社區(qū)問題專家舒可心：
業(yè)主大會法人地位得以確立
社區(qū)問題專家舒可心表示，該辦法中最重要的亮點就是業(yè)主大會的法人地位的確定，在根本上杜絕了業(yè)委會的濫用權利和腐敗。這樣的條款符合目前小區(qū)現(xiàn)狀，也有足夠的超前意識。業(yè)主不應該把業(yè)委會當代表，而是把業(yè)主大會當代表。業(yè)主大會具有法人地位后，小區(qū)的一切公共財產可以登記在業(yè)主大會名下，包括鍋爐房、配電室等等，不再被開發(fā)商占據(jù)。他同時提出，希望工商、民政部門盡快出臺相應的行政法規(guī)，否則業(yè)主大會的法人地位只是“紙上權力”。
市業(yè)委會協(xié)會申辦委員會召集人陳兵：
新辦法利于政府 對業(yè)委會的監(jiān)管
陳兵表示，業(yè)主大會有了法人地位，小區(qū)公共部分可以登記到其名下，利于業(yè)委會工作的開展，也利于政府部門對業(yè)委會的監(jiān)管。可以依法有效行使業(yè)主權利。過去每次提起訴訟，都要由法院認定，業(yè)主大會有沒有資格主張業(yè)主的綠地和停車位。有了法人地位，天然就有這樣的權利。