日前，有讀者向《每日經濟新聞》反映，上海市松江區一工業用地被上海丹源服裝有限公司 （以下簡稱丹源服裝）低價取得后，在未取得合法手續的情況下，將工業用地轉為商業用地，并違規增加建筑容積率。

《每日經濟新聞》記者經過實地調查和調取相關資料后發現，這塊標記為912-2的工業用地，原本是丹源服裝用于公司建設生產及輔助用房，但現在被該公司劃分為若干地塊并建成多幢寫字樓后，丹源服裝與其他公司首先通過土地使用權轉讓，再通過房屋買賣合同轉讓地塊上的“辦公樓”。一位業內人士表示，丹源服裝正是通過兩張合同成功變身為“房地產開發商”。

土地低價轉讓

上述地塊位于松江工業區民強路1525號，原來屬于上海申中實業公司。該地塊最早面積為68000平方米，在2002年時被分割成兩塊，分別標為912-1號和912-2號。

上海市松江區岳陽街道出示的一份2003年1月《關于調整工業用地的函》顯示，“考慮到該公司（上海申中實業公司）職能已轉變，由原來的經濟管理和工業項目開發，轉換為單一的房地產開發，故要求將912號剩余土地（即912-2號地塊）用于上海丹源服裝有限公司項目 （建設生產及輔助用房）的開發。”

隨后，丹源服裝和松江房管局簽訂了國有土地使用權出讓合同。在合同、配套合同和補充合同中，912-2號地塊的出讓土地使用權面積，最終確定為47485平方米，出讓總價為721.731萬元。在合同中規定該土地為一類工業用地，建筑容積率不大于1。

上述讀者向《每日經濟新聞》反映到，該地塊并沒有走“招拍掛”程序，并且地塊價格低于當時松江區工業用地19萬元/畝的規定。對于該問題是否違規，目前已無法界定。不過，在松江區規劃管理局一位工作人員看來，該地塊當時在程序上是沒有問題的。

912-2號地塊當時的成交金額約為每畝10萬元。2003年，松江區工業用地基準地價約為每畝19.6萬元。由于該地塊屬于協議轉讓，“差多差少不能以市場衡量為準，所以也不能說這就是違規。”一位長期從事房地產交易的人稱。但根據國土資源部在2003年頒布的 《協議出讓國有土地使用權規定》，其中“有基準地價的地區，協議出讓最低價不得低于出讓地塊所在級別基準地價的70%”，912-2號地塊當時的成交價格也應在13.7萬元左右。

此外，912-2號地塊在2003年3月份完成了出讓合同，但補充合同卻在10月份才簽訂，而2003年上海市基準地價基準日是從當年的6月30日實施。