樓市調(diào)控至今，市場的低迷態(tài)勢一直在持續(xù)，沒有三月小陽春，沒有“金九銀十”，重重迷霧散去，塵埃紛紛落定，樓市前景清晰可辨。之前一直熱議的“拐點”論似乎有據(jù)可依，房企們面對年底的銷售回款，使出多樣手段促進銷售，以價換量已經(jīng)成為市場共識。
“拐”象頻現(xiàn)樓市
九月份低調(diào)表現(xiàn)的秋季住博會，就已經(jīng)有一種十分刺耳的聲音在開發(fā)商內(nèi)部被普遍認同，而“銀十”的不佳表現(xiàn)只不過是再一次肯定了樓市“拐點”就在眼前，消極回避只能更多的表現(xiàn)出開發(fā)商對市場變局的不安。
近日，灞業(yè)·大境“換名降價事件”在西安樓市掀起軒然大波；“換名降價事件”還未平息，又傳來綠城破產(chǎn)的消息。雖均被證實不實，但市場反應(yīng)的強烈也在一定程度上表現(xiàn)出人們對“拐點”的期望。事實上，“金九銀十”的黯淡結(jié)束，宏觀調(diào)控之下，確有不少中小型開發(fā)商陷入資金鏈危機，賣掉項目或公司退出行業(yè)。
年底將至，各個開發(fā)商都在絞盡腦汁，想方設(shè)法為年底掙“壓歲錢”，優(yōu)惠力度不斷加大，浐灞一號一次性8.7折，按揭8.9折；領(lǐng)匯雙河灣二期正在排號中，交10萬元可以直接選房，開盤優(yōu)惠2%，額外贈送5000元的裝修基金。中治一曲江山開盤銷售階段，參考均價8500元每平米，購房一次性付款可享受9.7折優(yōu)惠，按揭付款可享受9.5折優(yōu)惠。“優(yōu)惠力度之大，折扣之大，甚至可以看做是變相的降價。”業(yè)內(nèi)人士表示，“種種現(xiàn)象都在預(yù)示著西安樓市‘拐點’就在眼前。”
“以價換量”成趨勢
10月底，當(dāng)住建部部長姜偉新的一番漫談被誤讀為限購令即將休止的信號。而沒出幾天，央視便拋出“堅定不移地鞏固樓市調(diào)控成果”等話語以正視聽。調(diào)控至今市場反應(yīng)強烈，效果顯著，而面對絲毫沒有休止意思的調(diào)控，開發(fā)商變招銷售在所難免。
根據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)，8月70個城市房價相比7月上漲了0.02%，而9月漲幅已經(jīng)回落到0.003%，基本上確定停漲。房價在進一步降溫，接下來無外乎是下跌趨勢更加明顯。實際上，西安樓市已有降價或變相降價的現(xiàn)象出現(xiàn)，浐灞新天地最高優(yōu)惠8.1折；金茂紫庭推出最高每平方米優(yōu)惠500元的政策；海榮印象城更是推出4880元每平方米的超低起價。
“事實上，諸多迫使開發(fā)商改變思路，降價銷售的因素已經(jīng)很明顯地表現(xiàn)了出來：政策環(huán)境不可能松綁，限購令在短期內(nèi)不可能撤銷；金融環(huán)境持續(xù)趨緊，銀行系統(tǒng)給予房地產(chǎn)的額度已無錢可貸。”一銀行的客戶經(jīng)理表示，“此外，央企及上市公司開始為業(yè)績或現(xiàn)金流年底降價沖量；私企民企在年關(guān)來臨之際以價換量博取銷售回款；西安市場極大市場存量的釋放，也直接受價格走勢的影響。”
品牌房企戰(zhàn)寒冬
樓市調(diào)控不松綁、上市房企以價求市、中小房企尋求項目合作甚至轉(zhuǎn)讓、大量市場存量如何消化，時下房地產(chǎn)行業(yè)的難題和迷局，已不是傳統(tǒng)操盤手法能夠破解的了。市場局勢正在考驗房企行業(yè)的生存智慧。
有消息指出，萬科內(nèi)部規(guī)定“為實現(xiàn)快速周轉(zhuǎn)，達到開盤一月內(nèi)去化60%的要求，區(qū)域公司有權(quán)根據(jù)市場情況在定價、促銷等銷售策略上作出調(diào)整。”同時，綠地集團總裁張玉良明確表示：綠地將從集團層面在全國范圍內(nèi)對剛性需求進行多種形式的促銷，優(yōu)惠幅度在10%-15%之間，可能是送裝修，也可能是直接降價……此外，開發(fā)商也開始迎合市場需求，引進先進理念，企圖在項目品質(zhì)上占據(jù)優(yōu)勢，萬科推出18平方米精裝小戶型，以迎合創(chuàng)業(yè)階段的青年；紫薇地產(chǎn)在經(jīng)歷十五年風(fēng)雨之后，更加注重品質(zhì)，且開始在樓盤建設(shè)中引進綠色低碳理念，并在其風(fēng)尚項目付諸實施；而剛剛興起的大興新區(qū)，龍湖成熟的商業(yè)產(chǎn)品也已面試。
“調(diào)控以來樓市整體銷量降低，房價也開始有所松動。更多的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開始理性思考在大環(huán)境下如何變革自我，或降價、或提高自我品質(zhì)、或涉足商業(yè)地產(chǎn)。而與此同時，經(jīng)歷長時間調(diào)控的置業(yè)者，在置業(yè)理念上也更加理性化。”一位業(yè)內(nèi)人士分析，“而房價回歸理性也是市場發(fā)展的大趨勢，在這個冬季，誰的價格接近或到達置業(yè)者的‘心理線’，誰才是真正的贏家。”（記者 韓石）
