近日，在全國房價下降的呼聲中，與樓市緊密相關(guān)的土地市場愈發(fā)趨冷。日前，廣州一場“推地盛宴”風(fēng)云突變。原計劃當(dāng)天推出的18幅地塊中，位于廣州南站周邊的12幅地塊“臨陣”退縮，僅剩的6幅地塊也均以底價成交。
樓市的持續(xù)低迷已經(jīng)對土地市場造成壓力，雖然有部分開發(fā)商試探性的抄底買地，但從10月以來的情況來看，不僅是廣州，全國許多城市土地市場均陷入低迷。
地市這一類似2008年金融危機下的局面，會否助推樓價下行“拐點”的形成？
10月成交面積環(huán)比降四成
近日，廣州原計劃推出18幅地塊，這不僅將刷新廣州單日賣地紀(jì)錄，也是廣州南站區(qū)域的“第一拍”。令業(yè)內(nèi)大跌眼鏡的是，正式開拍前不到5小時，廣州市國土房管局突然發(fā)出緊急公告：廣州南站12幅地塊因故中止出讓，僅剩廣州南站、天河琶洲、番禺欖核鎮(zhèn)6幅地塊獨挑大梁。而當(dāng)天的土地拍賣會不到10分鐘便收場，6幅地塊悉數(shù)以底價成交。
有業(yè)內(nèi)人士直言，地塊延期拍賣，可能是意向買家空缺。“如果流拍，尤其是這樣的集體流拍，顯然是地方政府不愿看到的。但是又無人撐場，只能臨時叫停拍賣。”有專家猜測，“可能是有已經(jīng)勾地的開發(fā)商中途退出”。
其實不僅是廣州，10月以來，不僅“金九銀十”宣告落空，土地市場也一片蕭條。中國指數(shù)研究院周三發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，10月，全國133個城市共成交土地1365宗，成交面積5500萬平方米，環(huán)比減少40%，同比減少37%；其中住宅類用地(含住宅用地及包含住宅用地的綜合性用地)408宗，成交面積2004萬平方米，環(huán)比減少37%，同比減少45%。
熱點城市中，10月深圳、廈門、福州、洛陽、吉林等城市則整月無宅地現(xiàn)身。廣州、武漢、成都、西安等地的住宅類地塊則紛紛零成交，其中，廣州推出的19宗用地面積總計為41萬平方米的地塊無人問津，武漢推出的15宗用地面積總計達102萬平方米的地塊也沒有成交記錄。
中國指數(shù)研究院分析認(rèn)為，時至年底，開發(fā)商開始著眼回籠資金，結(jié)算貸款及各種開發(fā)成本，還款壓力使其對于土地市場熱情大大減退，而地方政府也不得不將地塊取消掛牌或延遲出讓，致使成交量大幅下滑。
溢價率10月降至今年最低
成交的冷淡也影響到土地的成交價格，住宅類用地溢價率更是降至年內(nèi)最低水平。
國土資源部近日發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，全國主要城市地價同比、環(huán)比增幅全面回落。第三季度，全國105個主要監(jiān)測城市地價總體水平為3040元/平方米，居住用地地價為4518元/平方米，同比增長10.5%，較上一季度下降0.3個百分點；環(huán)比增長1.7%，較上一季度下降0.5個百分點。
如果按照樓面價計算，中國指數(shù)研究院報告統(tǒng)計表明，10月，全國133個城市成交樓面均價為1238元/平方米，其中住宅類用地成交樓面均價為1419元/平方米，環(huán)比下降15%，同比下降4%。前10月，全國133個城市住宅類用地成交樓面均價僅7、8月高于去年同期，整體走勢平穩(wěn)且有下滑趨勢。
溢價率方面，全國133個城市也持續(xù)走低。10月溢價率僅為3%，較上月再減3個百分點，較去年同期減少28個百分點；其中住宅類用地平均溢價率為3%，較上月減少2個百分點，較去年同期減少34個百分點。前10月，全國133個城市住宅類用地溢價率在一月創(chuàng)下高點后，一直處于平穩(wěn)下滑走勢，且均低于去年同期，并在10月降至今年最低水平。
而一線城市方面，鏈家地產(chǎn)市場研究部統(tǒng)計，今年前三季度，北上廣深四個城市土地出讓金合計2066.48億元，同比也下降8%。
地價的回歸，使得開發(fā)商拿地?zé)崆橐欢然厣绕涫且恍┵Y金充裕的龍頭企業(yè)三季度曾試探性的抄底買地。但進入10月，樓市下跌預(yù)期增加，土地市場再次轉(zhuǎn)入冷清。
賣地收入大降地方財政更吃緊
土地市場的低迷使得地方政府在推地上變得謹(jǐn)慎，中國房地產(chǎn)學(xué)會副會長陳國強介紹，地方政府有意識地把住宅用地放在后面推。
盡管如此，地方政府土地收入還是受到影響，導(dǎo)致財政吃緊。一份全國22個重點城市土地成交監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，北京、天津、上海、杭州等12個城市土地成交金額同比下滑，除北京同比減少7%外，其余城市土地出讓金同比下降幅度均超過20%，其中，西安前十個月土地成交金額為28.7億，同比降幅最大，達71%。上海前十個月土地成交金額930.43億元，同比減少了25%。
有業(yè)內(nèi)人士透露，目前，很多城市年度土地出讓計劃都完成滯后，尤其是一些土地收入占財政收入比例較高的二三線城市，甚至出現(xiàn)了發(fā)不出工資的窘?jīng)r。
陳國強表示，在這樣的情況下，部分地方會希望“以量補價”，即通過增加推出地塊的數(shù)量，確保全年土地出讓的收益。另外部分地方政府也開始微調(diào)土地出讓政策，具體措施包括下調(diào)出讓起始價、放寬付款方式等。
此外，上月底國務(wù)院批準(zhǔn)廣東、浙江、上海、深圳四省市試點自行發(fā)債，緩解地方政府的財政壓力。
將對房價形成向下牽引作用
有專家認(rèn)為，與住宅市場相比，土地市場“入冬”跡象更加明顯。房地產(chǎn)大環(huán)境不改變土地市場就難有“起色”，冷清局面也還將延續(xù)。能否迎來好轉(zhuǎn)，要視下一步政策是否出現(xiàn)轉(zhuǎn)向或者松動。
在目前全國樓市的降價預(yù)期下，土地市場的冷清一定程度上構(gòu)成了房價下降的客觀因素。
北京中原地產(chǎn)市場研究部總監(jiān)張大偉分析說，土地市場的冷靜反襯出樓市的不景氣，同時，這種低迷的市場氛圍又將加速房地產(chǎn)市場的調(diào)整，有利于“拐點”的出現(xiàn)。“土地價格是構(gòu)成房價非常重要的要素，占20%－40%。如果土地價格下跌，將對房價形成一個有力的向下牽引作用。”
