案例一：分清“居間”與“委托”
郝女士生意繁忙，為圖省心，她找了一家中介公司代辦買房事宜。2009年11月，經(jīng)中介公司介紹，她買下了北京東城區(qū)的一處二手房。入住之后，郝女士發(fā)現(xiàn)該房屋的供暖費沒有結清。郝女士認為中介公司在房屋交易過程中審查失職，故起訴至法院，要求中介公司為其支付拖欠的供暖費。中介公司辯稱，雙方不存在居間合同關系，郝女士簽的是《單獨委托過戶協(xié)議》，僅委托中介公司代辦房屋產(chǎn)權過戶。過戶之外的事情，中介公司概不負責。
法官審理查明，郝女士確實沒有簽過《居間服務合同》，只簽了一份《單獨委托過戶協(xié)議》。該協(xié)議約定：中介公司為郝女士提供權證代辦服務，郝女士支付委托過戶費用37700元。法官注意到，該房屋的成交價是165萬元，按市場慣例，委托過戶費一般不超過3000元。37700元的費用明顯高于市場價格，占房屋成交價的2.28%，與居間服務費的收費標準頗為近似。對此，中介公司的說辭是，雙方簽署了《單獨委托過戶協(xié)議》，“一個愿打，一個愿挨”。
法官向郝女士解釋，《居間服務合同》和《單獨委托過戶協(xié)議》不同，二者對應的法律關系分別是居間合同關系與委托合同關系，中介公司承擔的相應法律義務也不同。缺少了關鍵的《居間服務合同》，郝女士很難證明雙方之間存在居間合同關系。聽罷，郝女士對法官說：“我買房子的時候工作忙，就想找中介公司代理一下，不明白這‘代理’二字是指居間還是委托。現(xiàn)在才知道，供暖費沒結清是吃了小虧，沒簽《居間服務合同》才是上了大當！”思慮再三，郝女士準備繼續(xù)搜集有力證據(jù)，另行起訴，于是撤回了本案的訴訟。
消費者買賣二手房時，常說要找中介公司“代理”一下，卻不知口語的“代理”一詞在中介行業(yè)中對應著兩種不同的法律關系———居間合同關系與委托合同關系。一些中介公司恰是利用了消費者的這種無知，蓄意混淆上述兩種法律關系，從而規(guī)避責任，牟取不當利益。郝女士的遭遇，就是中介公司混淆概念、“偷梁換柱”的典型案例。
居間服務是中介公司的主營業(yè)務，需承擔較多義務和較大的風險。在二手房交易中，買賣雙方是委托人，中介公司是居間人。居間人不能以委托人的名義簽訂《房屋買賣合同》，僅能以自己的名義居中斡旋，傳達雙方意思，起牽線搭橋的作用。居間服務受到《房地產(chǎn)經(jīng)紀管理辦法》等特別法的約束，法律方面掣肘較多，相關部門的監(jiān)督也較為嚴格。
委托業(yè)務僅是中介公司的“副業(yè)”，內(nèi)容主要是代辦產(chǎn)權過戶、代為辦理貸款等，收費條件是完成委托的事項。委托服務沒有專門的行政法規(guī)、規(guī)章予以約束。
實踐中，中介公司混淆居間合同關系與委托合同關系的手段有兩種，一種是通過簽約的方法：中介公司將上述代辦業(yè)務寫進《居間服務合同》，使買房人產(chǎn)生誤解，以為代辦業(yè)務是居間業(yè)務的必要附隨，二者屬于同一種法律關系。二是個別中介公司欺騙消費者以《單獨委托過戶協(xié)議》代替《居間服務合同》，一旦產(chǎn)生訴訟，就以“意思自治原則”(法院的判決應尊重雙方自愿簽訂的合同)為盾進行答辯。
案例二：防止中介的“口說無憑”
張小姐想要購買一套二手房自住。該房屋價格略高，令她猶豫不決。中介公司的業(yè)務員李明(化名)向她游說：“我們公司在銀行有關系，貸款的利率也可以打七折！但是，為了不暴露銀行的關系，這個承諾不能寫在居間合同上�！崩蠲鬟�口頭承諾，如果房屋沒有成功過戶，中介公司免收中介費。張小姐盤算：利率打折后自己就能夠買得起這套房子；即使房子沒買成，也不用給中介公司錢，不妨先簽合同試試。在中介公司的安排下，張小姐與房主簽訂了《房屋買賣合同》，并與中介公司簽訂了《居間服務合同》及《傭金確認書》。但直到約定的交付房款之日，中介公司也沒有把承諾的低息貸款辦理下來，張小姐只得與房主解約。
一個月后，張小姐接到法院的傳票，中介公司起訴她支付居間服務費3萬元。張小姐認為自己不應支付居間服務費，她向法官轉述了李明的口頭承諾，并要求與李明當面對質(zhì)。中介公司則稱，己方?jīng)]有叫“李明”的員工，也從未作出任何口頭承諾，根據(jù)《居間服務合同》的約定，只要買賣雙方簽訂了《房屋買賣合同》，張小姐就應當交納居間服務費，且張小姐已經(jīng)簽署了《傭金確認書》予以確認。張小姐恍然大悟，自己上了中介公司的當，除了名字，她對“李明”一無所知，何談對質(zhì)。因為張小姐也拿不出任何證據(jù)證明口頭承諾的存在，法院對張小姐的說法不予采信，判決張小姐敗訴。
在這則案例中，中介公司為了賺取張小姐的居間費用而打出“組合拳”。根據(jù)《合同法》第十條，口頭合同也具有法律效力。但口頭約定具有即時性的特點，在發(fā)生糾紛時難以取證。中介公司正是鉆了這樣的空子，一旦發(fā)生訴訟，中介公司就矢口否認。雖然法律認可口頭約定的效力，但如果買房人不能證明中介公司作出過口頭承諾，就要面臨敗訴的風險。
因此，消費者不要輕信中介公司的口頭承諾，務必令中介公司留下書面文字作為證據(jù)。如果中介公司拒絕把口頭承諾落實在筆頭，那么這項“承諾”就不可輕信。
案例三：小心中介玩虛假信息
王先生的孩子即將上小學，想買一套“學區(qū)房”。中介公司為他介紹了一處房屋，離某重點小學只有一路之隔。中介人員向王先生口頭保證，這套房子屬于該學校的學區(qū)范圍之內(nèi)，于是王先生簽訂了《居間服務合同》、《房屋買賣合同》并向房主交納了定金5萬元。后王先生從該房屋所在小區(qū)的居委會得知，這套房子距某小學雖近，但行政區(qū)劃不同，住在這兒根本就上不了該學校�？紤]到解約要損失定金5萬元，王先生還是咬牙買下了這處房屋，但拒絕向中介公司支付居間服務費。
中介公司卻將王先生告上法庭，要求他按購房款的2.5%支付居間服務費2.6萬元。王先生答辯稱，中介公司介紹的房屋不在某小學的學區(qū)范圍內(nèi)，中介公司的服務存在瑕疵；中介公司僅帶領看房一次，沒有提供其他服務，2 .6萬元的高額收費與其服務內(nèi)容明顯不適，因此要求減免居間服務費的數(shù)額。中介公司表態(tài)，王先生已經(jīng)簽訂《居間服務合同》確認了2.6萬元居間服務費的數(shù)額，且按購房款2.5%計費符合法律規(guī)定，不同意減免。因為是口頭承諾，王先生無法提供證據(jù)證明中介公司在學區(qū)問題上做出過承諾，法院沒有采信王先生的答辯，并判決他敗訴。
王先生的遭遇告訴我們，中介公司告知購房者的信息未必是真實、可信的。究其原因，既可能是中介公司疏于核查房主提供資料的真?zhèn)危�可能是中介公司故意隱瞞了影響交易成功的重要信息。
個別中介人員急于促成交易，有時會故意隱瞞不利于房屋成交的信息，不進行風險提示。例如，不向購房者說明可能不利于成交的房屋歷史情況(如房子是大家所避諱的“兇宅”)、房屋質(zhì)量問題(如漏水)、周邊環(huán)境(如臟、亂、差)、特殊政策(如學區(qū)、落戶問題)等。購房者在中介公司帶領看房時不易發(fā)現(xiàn)上述問題，房屋交易完成后難免向中介公司問責，產(chǎn)生糾紛。
消費者面對中介公司提供的各種信息，應如何辨析真?zhèn)危恳皇遣惠p信中介人員的口頭保證；二是主動調(diào)查、了解情況，例如向鄰居、居委會詢問房屋的歷史情況、周邊環(huán)境，向相關政府機構(如房管部門)核實房屋權屬狀態(tài)；三是有條件的購房者可委托律師或專業(yè)機構予以核查。(李紫來)
