近期廣州、上海等一線城市房價跳水的消息甚囂塵上，有的降幅甚至超過30%。面對一線城市的大幅降價，二線城市西安也在樓市銷售的傳統(tǒng)旺季“金九銀十”慘淡收官。
西安市房產信息中心科長陳致澎稱，今年三季度西安商品房市場銷售面積雖然環(huán)比小幅上漲，但同比去年下降明顯，降幅近兩成，住宅銷量環(huán)比降幅達到了24.81%。陳致澎說，三季度，房地產調控政策從緊取向沒有發(fā)生變化，但節(jié)奏趨于平緩，加息、提高存款準備金率等貨幣政策收緊步伐放緩。另外，從全國各主要城市至西安的保障房開發(fā)力度持續(xù)加大，對于深化房地產市場調控的效果正逐步顯現。
市場需求呈現集體觀望
隨著一線城市房企降價，西安樓市各式各樣的促銷、打折活動也在市場鋪開。面對銷售量的持續(xù)走低，很多中小樓盤通過推出特價房、優(yōu)惠房來吸引購房者。近期甚至有曲江、浐灞等樓市熱門區(qū)域驚現“4”字頭起價樓盤信息見諸報端，雖被購房者揭露是開發(fā)商炒作的噱頭，不過多數樓盤下調房價已是不爭的事實。據西安房地產信息網三季度西安房地產發(fā)展報告顯示，三季度，西安21623套成交普通住宅中，61%的普通住宅售價低于6000元/平方米。“隨著調控力度不斷加大，開發(fā)商的銷售量和回款力度都在縮減，資金出現了嚴重問題，急需一次性釋放優(yōu)惠政策來加速來回款，緩解資金鏈緊張的現狀。開發(fā)商打折促銷優(yōu)惠的政策開始集中放量。”陜西經典派地產商業(yè)運營公司總經理朱林面對媒體如是說。
雖然房企促銷力度持續(xù)加大，但購房者觀望的迷霧仍未消散。限購又提升房貸利率，使得觀望情緒持續(xù)濃郁。“促銷升級使消費者對地產商優(yōu)惠政策的預期加大，造成了觀望情緒的加重和成交量的下降。”朱林稱。從西安前三季度的樓市交易量可以看出，在限購、限貸等各種調控和信貸政策的多重發(fā)力下，市場成交持續(xù)走低。但在成交總量出現持續(xù)低迷、整體市場需求出現集體觀望的同時，市場成交量中的需求結構卻在發(fā)生著變化，從近期的成交數據來看，在成交構成比例中，改善型需求的比例明顯下降，首套房剛需比例在逐漸上升。
后期西安房價下行壓力大
市場低迷，四季度西安樓市是否會跌入谷底？西安房地產預警預報領導小組專家咨詢委員會秘書長李宇兵在10月底召開的“2011年三季度西安房地產市場發(fā)展及四季度形勢預警分析會”上表示，當下的房地產市場已處在了深度博弈之中。盡管開發(fā)商使出渾身解數，推出打折讓利等優(yōu)惠招牌，希望以此來吸引置業(yè)者的眼球。但限購政策后西安樓市眾多購房人群仍抱有房價還會持續(xù)下降的想法，觀望情緒濃重，開發(fā)商、購房者和政府三方均處在一個僵持階段。
據西安房地產信息網研究中心數據顯示，西安市第三季度商品房銷售量處于低位，交易量連連下跌，這與往年同期各月銷量逐步上揚的情況形成了強烈的反差。在開發(fā)商普遍負債增加、供應量增大、購買力不足的局面下，必然更將期望采取以價換量的銷售模式，以至于西安樓市打折促銷力度持續(xù)“升級”，四季度房價下行的壓力將進一步加大。此外伴隨著西安市保障房的大力推進，以及外部金融通脹壓力不斷增大，預計四季度西安樓市交易量仍將低位運行。
監(jiān)測還顯示，因當下房價面臨下行，投資地產價值受限，眾多房東售轉租現象升溫。另一方面，作為買方也基于對后市的觀望，更多將購買需求轉為租賃行為。買賣雙方基于觀望對租賃市場形成雙向拉動，同時基于需求量的增長，將在一定程度上帶動租價的上揚，預計四季度二手房租賃市場將形成量價齊升的局面。此外，西安保障房年度建設也將對中低端商品房形成沖擊，分化去部分商品房消費客群。
李宇兵認為，目前房地產行業(yè)真正意義上的一次大調整正在發(fā)生。隨著樓市政策調控的不斷深化，房地產市場銷量受到重挫，而當下降價促銷成為房企的必然選擇之外。
樓市拐點為時尚早
針對目前市場銷量始終低迷不振，這會導致西安樓市“拐點”出現嗎？長安青城項目董事長趙東說，從目前看來，西安樓市總體還是比較穩(wěn)定，比較健康的。西安整體房地產項目品質和性價比還是比較高的，而且目前物價也在不斷上漲，大幅降價的可能性應該不大，在經過一段時期的觀望情緒之后，樓市還是會沿著健康的趨勢發(fā)展，房價也會逐漸趨于合理化。西安相對來說還是需求空間比較大，未來的市場“剛需”仍然會是主流。
陜西省房地產研究會會長王圣學表示，在嚴厲的限購、限價以及各種配套措施作用下，目前樓市達到中央政府預期目標：銷量下降、房價穩(wěn)住。市場在綜合作用下，房價基本停止上升，而且開始有松動或下降，再加上保障房規(guī)模加大，超過商品房開發(fā)規(guī)模，無論一線還是二線城市，整個樓市銷量急劇下降。樓市回歸平穩(wěn)發(fā)展趨勢，達到政府期望目標。但這種現狀是行政干預造成的，需求仍旺盛，再加上長期負利率，人們投資性欲望還是很強。一旦行政干預取消，市場仍會反彈。另外，西安現在正處在城市化步伐加快進程中，一切均在建設發(fā)展，從長遠看，西安房地產在20—30年內仍是需求旺盛，價格也是上升趨勢。目前西安房價只是回到去年年底的水平，今年下半年平均下降300—400元，西安樓市相對平穩(wěn)，雖然市場觀望情緒嚴重，但問題不大，全省除西安外的其他城市房地產市場更是處于成長型，不存在過熱。因此，雖然市場低迷現狀至少到明年一季度前不會有大的改變，但這是政策性因素造成，說拐點還為時尚早。
究竟未來西安房價是漲？是跌？今后走勢如何？我們將繼續(xù)關注。（記者 王向華）
