近期，北京、上海、杭州等地一些新房源實(shí)行較大幅度降價(jià)銷售，引起部分已購房業(yè)主的不滿，后者要求給予補(bǔ)償甚至“退房”。各地由于價(jià)格因素引發(fā)的退房案例也有增多趨勢。
一些房地產(chǎn)專家表示，樓市調(diào)控進(jìn)入“關(guān)鍵期”，應(yīng)進(jìn)一步鞏固調(diào)控成果，促使“數(shù)據(jù)拐點(diǎn)”轉(zhuǎn)化為真正的“市場拐點(diǎn)”，但在擠出房價(jià)泡沫的同時(shí)，也應(yīng)把握節(jié)奏，避免房價(jià)大起大落傷害實(shí)體經(jīng)濟(jì)。
熱點(diǎn)城市樓市頻現(xiàn)“退房”訴求
位于北京通州區(qū)的京貿(mào)國際城，去年初均價(jià)曾漲至每平方米25000多元。但如今，部分房源價(jià)格回落至每平方米15000元以下，引起部分已購房人群不滿。一些人多次表達(dá)退房、補(bǔ)償?shù)仍V求。在北京，這類情況已在華業(yè)東方玫瑰、首開常青藤等多個(gè)樓盤中出現(xiàn)。
在上海，10月15日，一名為“龍湖酈城”的住宅項(xiàng)目針對(duì)部分公寓進(jìn)行促銷，購房者用2萬元辦理某房產(chǎn)網(wǎng)站的會(huì)員卡，即可抵扣30萬元的總房款。計(jì)算下來，銷售均價(jià)為每平方米14000元左右，較此前已售房源的價(jià)格低兩三成。
此次促銷吸引了不少看房者下單，但也引發(fā)了部分業(yè)主不滿。一位姓孔的女士告訴記者，她之前購買的是期房，要到明年三月才能拿到房子，“鑰匙還沒拿到，價(jià)格已經(jīng)縮水兩三成”。10月22日，100多名購房者在售樓處聚集，并與工作人員發(fā)生糾紛。
龍湖地產(chǎn)有關(guān)負(fù)責(zé)人稱，此次銷售不是“降價(jià)行為”，而是“低價(jià)促銷”。樓盤銷售人員表示：“對(duì)于已購房業(yè)主提出的要求，我們會(huì)盡量進(jìn)行溝通和解決。但目前沒有采取退房或退款等方式的計(jì)劃。”
南京市中級(jí)人民法院近期公布的數(shù)據(jù)顯示，今年以來受理的房屋買賣官司有236起，同比上升11%，其中87%與業(yè)主要求退房有關(guān)，退房原因包括“首付提高后無力支付”、“限購后無法購買”、“擔(dān)心房價(jià)下跌”等。
業(yè)內(nèi)人士表示，買房是自主行為，房價(jià)漲了由購房者獲益，跌了也應(yīng)自負(fù)盈虧。不過，根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定，經(jīng)營者因價(jià)格違法行為致使消費(fèi)者多付價(jià)款的，應(yīng)當(dāng)退還多付部分。開發(fā)商應(yīng)嚴(yán)格履行交房程序，對(duì)于確有問題的，應(yīng)予以退房或補(bǔ)償。
中國房地產(chǎn)學(xué)會(huì)副會(huì)長陳國強(qiáng)認(rèn)為，近期退房訴求和案例增多，表明投資投機(jī)者和“剛需”置業(yè)者均看空樓市。從目前政策釋放出的信號(hào)看，調(diào)控從緊的方向不會(huì)改變，這也影響了購房者的預(yù)期。
“退房”聲中，樓市“拐點(diǎn)”隱現(xiàn)
降，還是不降？記者采訪發(fā)現(xiàn)，開發(fā)商的態(tài)度出現(xiàn)明顯分化，“硬挺”房價(jià)的力氣漸弱。
一是“短期促銷”型。比如，“龍湖酈城”項(xiàng)目的促銷實(shí)際上是開發(fā)商近期一個(gè)“搶收華東”促銷行動(dòng)的一部分。龍湖對(duì)外公布信息稱，在5天行動(dòng)中，認(rèn)購金額達(dá)20億元。
上海中原地產(chǎn)研究咨詢部總監(jiān)宋會(huì)雍分析，部分開發(fā)商近期對(duì)個(gè)別項(xiàng)目降價(jià)銷售，更多是為短期內(nèi)回籠資金，“一個(gè)明顯的特點(diǎn)是，這些樓盤的促銷都是‘點(diǎn)到即止’，大面積的降價(jià)并未到來。”
二是“壓力驅(qū)動(dòng)”型。北京聯(lián)達(dá)地產(chǎn)機(jī)構(gòu)董事長楊少鋒表示，經(jīng)過了新一輪調(diào)控大半年的打壓，一、二線城市樓市普遍成交銳減、價(jià)格停漲。此外，隨著融資渠道的不斷收緊，從2009年開始，房地產(chǎn)信托猛增，信托融資成本一般在15%以上。今年9月起到明年年末，是房地產(chǎn)信托集中兌付期，兌付資金量龐大。多方“擠壓”之下，一些中小房企降價(jià)售房勢在必行。
三是“左右為難”型。首開股份一位高管對(duì)記者表示：“在目前的行情下，房企更加注重現(xiàn)金流，不降價(jià)肯定賣不動(dòng)，但一想到降價(jià)后可能引發(fā)糾紛，我們也是不得不慎重。”
一些開發(fā)商說，業(yè)內(nèi)熟知一個(gè)案例：2008年國際金融危機(jī)期間，地產(chǎn)龍頭萬科在長三角地區(qū)全面降價(jià)，部分樓盤打七折叫賣，頓時(shí)形成熱銷。而一些已購房業(yè)主不滿資產(chǎn)縮水，紛紛要求退房，甚至沖砸了萬科售樓處。
值得注意的是，目前二手房市場的僵局還未打破。記者采訪發(fā)現(xiàn)，近日一些大幅降價(jià)銷售的樓盤周圍，并沒有出現(xiàn)二手房東跟進(jìn)降價(jià)的現(xiàn)象。多位業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，房價(jià)的全面下跌尚需一定時(shí)日，隨著年底臨近和調(diào)控持續(xù)，各方博弈將呈現(xiàn)“白熱化”狀態(tài)。
堅(jiān)定“擠出”泡沫 防止大起大落
一些業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，盡管樓市“市場拐點(diǎn)”尚未到來，但“數(shù)據(jù)拐點(diǎn)”已經(jīng)出現(xiàn)。
統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，9月70個(gè)大中城市中，價(jià)格環(huán)比下降的城市有17個(gè)，持平的城市有29個(gè)；環(huán)比上漲的城市中，漲幅均未超過0.3%。作為國內(nèi)樓市風(fēng)向標(biāo)的京、滬、穗、深等一線城市，房價(jià)環(huán)比已連續(xù)3個(gè)月持平停漲。
另一方面，9月份全國房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)進(jìn)一步下滑，業(yè)內(nèi)人士預(yù)期10月份可能會(huì)跌入“不景氣區(qū)間”。
中國住宅研究會(huì)副會(huì)長顧云昌說，隨著房價(jià)的平穩(wěn)甚至下降，以前的“賣方市場”或?qū)⒅饾u轉(zhuǎn)變成“買方市場”。
世聯(lián)地產(chǎn)最新發(fā)布的第三季度購房者信心指數(shù)報(bào)告顯示，三季度認(rèn)為未來半年房價(jià)會(huì)下跌的購房者為40%，比二季度提高13個(gè)百分點(diǎn)；而看漲的購房者為36%，比二季度降低13個(gè)百分點(diǎn)。
“當(dāng)一二手房價(jià)均有合理調(diào)整，購房者能明顯感知，僵局逐漸打破，那就意味著真正的‘市場拐點(diǎn)’到來。”宋會(huì)雍說，至于“合理調(diào)整”的標(biāo)準(zhǔn)，一些專家表示，考慮到上一輪房價(jià)翻番上漲，本輪調(diào)控周期中房價(jià)下調(diào)二三成是合理的。
不過，對(duì)于樓市能否調(diào)整到“合理價(jià)位”，仍有一些不確定性因素。比如，物價(jià)漲幅雖有回落，但仍保持在高位；一些主要國家仍然維持寬松貨幣政策，輸入性通脹壓力沒有根本減輕；國內(nèi)針對(duì)小微企業(yè)、外貿(mào)企業(yè)等實(shí)施的“定向?qū)捤伞保欠駮?huì)帶動(dòng)樓市調(diào)控政策的局部松動(dòng)，也還有待觀察。
國務(wù)院總理溫家寶近日表示，目前房地產(chǎn)市場調(diào)控和保障性住房建設(shè)處于關(guān)鍵時(shí)期，各級(jí)政府要切實(shí)采取措施，進(jìn)一步鞏固調(diào)控成果。一方面要抓好保障性住房建設(shè)，另一方面也要增加普通商品房的用地供給，促進(jìn)普通商品房市場健康發(fā)展。
記者了解到，部分熱點(diǎn)城市對(duì)調(diào)控決心堅(jiān)定。上海、北京最近均表示，繼續(xù)堅(jiān)定不移做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作，確保實(shí)現(xiàn)房價(jià)“穩(wěn)中有降”。
業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，后續(xù)樓市調(diào)控中，既要堅(jiān)定擠出房價(jià)泡沫，也要防止房價(jià)大起大落。(記者 葉鋒 潘旭 劉德炳)
