大房企9月銷售業績集體下滑

　　隨著成交持續乏力，房企業績也有所下滑。根據保利地產11日發布的銷售數據，今年9月公司實現簽約面積58 .75萬平方米，同比下降33 .14%；實現簽約金額67 .36億元，同比下降26.21%。另一龍頭公司萬科在稍早些時候也發布了銷售數據，與去年同期相比亦呈頹勢：實現銷售面積108萬平方米，銷售金額125.1億元，分別比2010年同期減少4 .9%和12%。此外，中海、碧桂園、富力、合景泰富等大型房企9月份銷售業績同比均出現下滑。

　　鏈家地產分析師張月認為，從公布9月銷售業績的房企來看，超過半數的大型房企業績出現同比下滑，而且還是萬科、中海等龍頭房企，這說明隨著調控的持續，不僅僅許多中小房企面臨破產、轉型抉擇，長期的樓市僵持使大型房企的銷售節奏也大幅減慢。

　　在銷售不暢的局面下，房地產企業還不得不面對信貸緊縮、融資成本高 企 等 情 形 。 廣 發 證 券 此 前 根 據2011年上市房地產公司披露的中期業績報告統計指出，上半年上市房企平均資產負債率達到75%，創近5年來新高，負債總額突破1.09萬億元，同比上漲41%。另有數據披露，上半年106家上市房企存貨上漲39%，達到9640億元。超萬億的負債和近萬億元的存貨，讓房地產企業的資金鏈承受著巨大的壓力。

　　標普9月底發布的中國房地產測試報告提出預測，未來6個月至1年內，疲軟的銷售和趨緊的信貸政策將給中國房地產企業的流動性造成壓力。隨著信貸政策越來越緊，將迫使開發商降價或者尋找其他融資渠道，其中不少渠道代價高昂。目前，標普共對29家在港上市的內地房地產企業進行評級，大部分房企的評級為等于或低于BB+級別的“投機”級。

　　“資金狀況的確是考驗開發商的一個非常關鍵的因素。”陳國強說，特別是快到年底，開發商將面臨各種支付方面的壓力。一方面資金回籠變得更加艱難，各種常規融資渠道可以說已經不具備融資的條件，另一方面，各種工程款、銀行短期貸款、各項稅費、員工的年終獎金等等，都需要開發商在年底有系統安排。他認為，在年底前這段時間內，其他前提不變尤其是政策面繼續保持高壓態勢的情況下，房地產企業做出價格調整或者說有更多企業加入降價行列的概率是比較高的。

　　價格下行趨勢確立

　　隨著房地產企業資金壓力逐漸加大，有研究預測，未來一段時間內房價拐點將至。中國銀行11日發布的2011年第四季度中國經濟金融展望季報預測，商品住宅價格調整拐點可能會在2012年春節前后到來。

　　的確，最近一段時間內房價數據表明松動跡象已開始顯現。中國指數研究院近日公布的調查數據顯示，2011年9月，全國100個城市住宅平均價格為8877元/平方米，與8月相比下降0.03%，為去年9月以來的首次下降。

　　另據北京中原統計數據，截至10月9日，從9月開始的“金九銀十”中，合計有銷售記錄的項目為191個住宅項目，其中均價相比8月份下調的達到了14個項目，降價的項目數量明顯在增加。

　　世聯地產研究部一份最新研究報告認為，未來房地產市場或將發生實質性的變化。一方面，調控政策效力猶存，且在相當長一段時期內不會放松，這將導致購房者需求萎縮，給開發商帶來較大的存貨壓力；另一方面，購房者預期房價下跌的可能性增加。在此心理影響下，通過打折促銷等手段迎合其此種心理，才有助于消化存貨，實現供銷兩旺的局面。

　　徐楓預測，在目前的基礎上，房價松動的幅度可能會維持在10%以內。不過，她同時提醒說，降價的趨勢是形成了，但目前來看，實質性降價還沒有真正來臨，至于人們的預期能否形成現實還需要時間。

　　陳國強也表示，房價出現實質性調整的可能性在增大，但沒法確定時間點在哪里，變數太多，除了開發商，地方政府也是一個非常關鍵的角色，如果地方政府抱著救市的心態，那么開發商也會有更多的底氣。

　　廣東省佛山市住建局網站11日發布《關于進一步加強我市房地產市場調控有關問題的通知》，規定于10月12日起放寬限購條件。具體政策包括，非佛山市戶籍引進人才購房時可不受個人所得稅證明以及社保證明的限制；已辦理房地產權證超過5年(含)的住房產權轉移，不納入限購范圍等，這條被稱為樓市限購放寬令的通知被暫緩執行。

　　“這反映了在調控過程中，地方與中央在政策訴求、追求目標上是有分歧的。”陳國強說。在他看來，雖然調控從嚴從緊的基調未變，但不排除一些地方政府暗中放松調控力度的可能。相比開發商，可能有的地方政府更擔心市場的低迷會給當地帶來更明顯的消極影響，如果地方政府在執行力度、調控手段上做出一些調整，就有可能影響調控的最終效果，就會有更多開發商選擇繼續扛，那么，樓市出現實質性價格調整也就需要更長時間。王濤